L'Usucapione come modo di acquisto della proprietà

Il possesso vale il titolo

Un fatto concreto: l'acquisto di un terreno per usucapione

In studio capita sovente di occuparmi di controversie relative all'acquisto di proprietà per usucapione. In uno di questi casi tipici si presenta la situazione che segue: un soggetto, che chiameremo "Tizio", aveva, da tempo immemorabile, il possesso di un terreno; spinto da ragioni economiche decideva di venderlo compiendo così le necessarie visure catastali; con sua grande sorpresa Tizio veniva a scoprire che gli intestatari catastali del terreno risultavano essere dei soggetti, lontani parenti, che mai avevano utilizzato neppure parte del terreno, nè avanzato pretese in tal senso, e magari ormai deceduti o emigrati all'estero. Tale scoperta pertanto non consentiva a Tizio di vendere il terreno, in quanto sembrava non esserne il proprietario.

In verità uno dei modi di acquisto della proprietà, che sono contemplati nel nostro codice civile (artt. 1158-1167), è l'usucapione.

L'Usucapione, definizione e procedura

L'usucapione si definisce come:

il mezzo in virtù del quale, per effetto del possesso protratto per un certo tempo e, talora, di altri requisiti, si produce l'acquisto della proprietà dei diritti reali di godimento.

Tale istituto, mira a far si che i diritti in capo al bene vengano effettivamente attribuiti ai soggetti che gestiscano e si curino del bene stesso, comportando il passaggio di un diritto, da un soggetto - il proprietario"inerte" - che perde la titolarita' del bene, ad un - altro soggetto - quello effettivamente in possesso del bene, che se ne occupa che contemporaneamente lo acquisisce. Grazie all'usucapione possono divenire definitive e legittime situazioni di fatto perpetuatesi nel tempo. Dunque, per esempio, acquista il diritto di proprieta' un terreno intestato ad altri chi ne ha avuto il possesso per almeno vent'anni in modo continuo, pacifico ed indisturbato. Ciò significa che, indipendentemente da quanto risulta ufficialmente al catasto e nei registri immobiliari, chi ha il possesso di un bene e lo usa pubblicamente come proprio per molti anni di seguito, senza che altri abbiano ad avanzare pretese, può chiedere all'autorità giudiziaria che venga dichiarato l'acquisto per intervenuta usucapione. I due requisiti necessari per l'avverarsi dell'usucapione sono il possesso della cosa e il trascorrere di un determinato periodo di tempo.

Condizioni, tempi e requisiti

Il possesso ad usucapionem, deve avere determinate caratteristiche:

  • deve essere continuato e non interrotto;
  • deve essere pacifico e pubblico: non acquistato cioè in modo violento o clandestino;
  • deve essere inequivoco: deve cioè consistere in modo nè dubbio nè incerto nell'attività corrispondente all'esercizio della proprietà di altro diritto reale.

I tempi necessari per l'usucapione sono:

  • 20 anni di possesso continuato per i beni immobili;
  • 10 anni dalla data di trascrizione per gli immobili acquistati in buona fede da chi non e' proprietario dell'immobile, in presenza pero' di un titolo idoneo a trasferire la proprieta' che sia stato debitamente trascritto;
  • 20 anni di possesso continuato per i beni mobili;
  • 10 anni di possesso continuato per i beni mobili iscritti nei pubblici registri;
  • 3 anni dalla trascrizione per i beni mobili iscritti nei pubblici registri acquistati in buona fede da chi non ne e' proprietario, in presenza di un titolo idoneo a trasferire la proprieta' che sia stato debitamente trascritto;
  • 15 anni per l' usucapione speciale per i fondi rustici.

L'acquisizione del diritto

L'acquisizione del diritto per usucapione avviene ex-lege, nel momento stesso in cui matura il termine previsto. Chi acquisisce il diritto può uttavia promuovere un "giudizio di accertamento" dell'usucapione per ottenere definitivamente un titolo utile per la trascrizione. A tal fine sarà opportuno trovare dei testimoni che possano confermare questi fatti, procurarvi documenti che dimostrino che abbiate usato come proprio l'immobile (ad es. pagamenti, tasse, contratti, fotografie) e con i certificati catastali e una planimetria dei luoghi dovrete rivolgervi ad un avvocato che, se riterrà esservene i presupposti, avvierà la causa civile per ottenere la dichiarazione di acquisto della proprietà per usucapione.