Obbligazioni, tutele, mancata consegna del certificato
Al termine dei lavori di costruzione o ristrutturazione di un edificio, il titolare del permesso di costruire o colui che ha presentato la denuncia di inizio attività deve richiedere alla pubblica Amministrazione competente il rilascio del certificato di abitabilità (o agibilità), allo scopo di poter utilizzare l’edificio. Tale documento è rilasciato dall’Ente comunale nel quale l’immobile si trova al fine di attestare che l’immobile stesso è idoneo ad essere abitato ed è necessario, quindi, in tutti i casi di utilizzo di una nuova costruzione o di cambio di destinazione d’uso.
Obbligazioni in capo al venditore dell’immobile
Secondo l’orientamento giurisprudenziale maggioritario, da un lato, il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di dotare tale bene della licenza di agibilità, la quale risulta essenziale ai fini del legittimo godimento del bene; dall’altro lato, ovviamente, chi acquista ha diritto alla consegna di un immobile interamente conforme alle leggi, regolamenti e ai titoli abilitativi.
Il fondamento della suddetta obbligazione che grava sul venditore viene reperito dalla giurisprudenza nell’ultimo comma dell’articolo 1477 del codice civile, secondo cui, oltre al bene venduto, il venditore deve consegnare al compratore anche i documenti relativi alla proprietà e all’uso del bene. In questo senso anche la Corte di cassazione, con sentenza del 16 giugno 2008, n. 16216, ha stabilito che:
“la consegna del certificato di abitabilità (attualmente, di agibilità) dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto”.
Il ruolo della licenza è, senza dubbio, rilevante in quanto la sua mancanza incide negativamente sul godimento e sulla commerciabilità del bene e rientra senz’altro tra i documenti citati dall’art. 1477 c.c.
Le conseguenze della mancata consegna del certificato da parte del venditore di un immobile
Giurisprudenza minoritaria ritiene che nella fattispecie ricorra un’ipotesi di consegna di una res differente da quella oggetto di contratto, che si realizza laddove il bene oggetto di consegna, a causa delle carenze essenziali evidenziate, sia da considerarsi come appartenente a tutt’altro genere rispetto a quello contemplato dalle parti al momento della stipulazione del negozio, e dunque non idoneo ad assolvere alla funzione economico sociale che gli è propria.
Secondo quanto sancito da Cass., 14 gennaio 2014, n. 629, nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto poiché vale a incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico–sociale, assicurandone illegittimo godimento e la commerciabilità. Pertanto, il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’articolo 1460 cod. civ. dunque la parte acquirente – non essendo vincolata a stipulare il definitivo contratto di compravendita – previo recesso dal compromesso, avrà titolo per assicurarsi la restituzione del doppio della caparra versata.
Anche altra parte della giurisprudenza evidenzia come si configuri, nel caso in esame, un’ipotesi di inadempimento dell’alienante. Puntualizza, però che, in ogni caso, andrà valutata l’importanza e la gravità dell’inadempimento in relazione alle concrete esigenze del compratore di utilizzazione diretta od indiretta dell’immobile.
In questo senso si è pronunciata anche la Corte di Cassazione con sentenza del 15 febbraio 2008 n. 3851, secondo cui nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull’equilibrio delle reciproche prestazioni delle parti comportando l’inidoneità del contratto a realizzare la funzione economico–sociale che gli è propria.
Le tutele previste dall’ordinamento giuridico per la parte acquirente
L’inadempimento in oggetto potrà quindi sempre essere fatto valere, innanzitutto, attraverso la proposizione da parte dell’acquirente della relativa eccezione in giudizio. Il primo comma del suddetto articolo, infatti, prevede che nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l’altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l’adempimento non siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto. Tale inadempimento potrà essere, altresì, idoneo a far sorgere un’ipotesi di responsabilità contrattuale a carico dell’alienante, fonte di un danno risarcibile, il cui quantum sarà commisurato alle spese presuntivamente essenziali per l’attuazione degli adempimenti volti a procurarsi la licenza di abitabilità.
Così, ad esempio, è stata ritenuta non fondata l’azione di risoluzione proposta dall’acquirente che abbia comunque fatto un utilizzo protratto dell’immobile, avendo iniziato ad abitarlo subito dopo la stipula del contratto, dato che in questo caso l’omissione del venditore non ha inciso sul godimento dell’immobile.
In senso difforme sono, invece, orientati altri indirizzi che hanno affermato che la mancanza del certificato di agibilità comporta la risoluzione per inadempimento del contratto preliminare di compravendita anche se tale certificato deve essere rilasciato da un ente pubblico. La ragione di tale orientamento risiede nell’importanza che ha tale provvedimento amministrativo per l’interesse che spinge la parte alla stipula del contratto di compravendita, per cui tale documento è da ritenersi essenziale ai fini del legittimo godimento e della commerciabilità del bene.
In ogni caso, la violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l’eccezione di inadempimento, e non è sanata dal fatto che il venditore, prima di procedere alla stipula del contratto, presenti domanda di condono al fine di sanare l’irregolarità che grava sul bene (e la conseguente incommerciabilità).
Avv. Iacopo Correa
