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Lo Sfratto per Morosità, procedura e motivazioni, il rilascio dell'immobile

Il mancato pagamento e le altre condizioni

Motivi e condizioni

Uno dei provvedimenti giudiziari più temuti da parte di ogni cittadino che abbia in uso un bene non di sua proprietà è di certo quello contenente lo sfratto per morosità.

L’applicazione di un tale provvedimento obbliga il conduttore del bene, cioè chi ne usufruisce, a riconsegnare immediatamente l’immobile ed a restituirlo al suo legittimo proprietario.

E' disciplinata dagli artt. 657 a 669 del Codice Civile e vede come attori il locatore, ossia il proprietario dell’immobile, ed il conduttore, cioè chi ha usufruito del bene e che riceve l’intimazione di sfratto. Deve essere avviata e seguita direttamente da un avvocato.

I motivi per cui si emette questo tipo di provvedimento sono i più svariati: dalla scadenza di un contratto di locazione, al mancato pagamento anche di un solo canone di affitto. Tuttavia la procedura può essere avviata anche in presenza di altre condizioni.

Innanzitutto bisogna evidenziare che solo laddove locatore e conduttore abbiano stipulato un contratto di affitto regolarmente registrato e a norma di legge, è possibile che il locatore presenti un’intimazione di sfratto. Il locatore, può decidere di farsi riconsegnare l’immobile dato in affitto, oltre che nel caso in cui il contratto di affitto stipulato tra le parti sia giunto alla sua scadenza, anche per il mancato adempimento di obblighi contrattuali quali il cambio di destinazione d'uso, l'abbandono o il subaffittato dell'alloggio quando non consentiti dalla legge. Tali inadempimenti sono infatti considerati gravi.

Anche il mancato pagamento di quote condominiali, oltre che di quelle d’affitto, può condurre il locatore a presentare intimazione di sfratto.

La Procedura segue il mancato pagamento

Nella maggior parte dei casi, è il mancato pagamento dei canoni di affitto che spinge il locatore ad intraprendere la procedura di sloggio.

Quando si verifica tale condizione di inadempimento da parte dell’inquilino, il locatore può, innanzitutto a, inviare a mezzo posta raccomandata con ricevuta di ritorno, una lettera di sollecito con la quale si invita al pagamento delle quote arretrate entro e non oltre una certa data (di solito 15 giorni).

Il locatore, in caso di perdurante inadempienza del conduttore oltre tale limite di tempo, potrà recarsi dal proprio difensore di fiducia e dare avvio alla procedura.

L’avvocato avrà cura di notificare all’inquilino moroso l’intimazione di sfratto. Il difensore, infatti, redige una citazione con cui invita l’inquilino a comparire di fronte al Giudice competente per una certa data di udienza, scelta dal difensore del locatore (non prima di 20 giorni).

La Competenza territoriale e il termine di grazia

Spetta al Tribunale del luogo in cui si trova il bene oggetto dell'atto.

Il Tribunale avrà cura di analizzare i motivi per i quali si chiede l'applicazione del provvedimento e, se li ritiene validi, lo convalida con un’ordinanza. L’inquilino dovrà presentarsi in udienza e ha la facoltà di chiedere quello che viene definito “termine di grazia” cioè un periodo di tempo entro il quale saldare i suoi debiti nei confronti del locatore ed adempiere alle obbligazioni contrattuali. In genere tre, quattro o sei mesi.

Il termine di grazia, tuttavia, è concesso solo nei casi di locazioni abitative e non commerciali e può essere prorogato per un periodo superiore ai sei mesi nel caso in cui l’inquilino sia un ultrasessantacinquenne, un disoccupato, un disabile o un cassaintegrato.

Sarà lo stesso Giudice innanzi al quale le parti sono comparse in udienza, a stabilire il periodo di tempo concesso all’inquilino entro il quale saldare i debiti con il locatore. A questo punto, per verificare l'avvenuto pagamento, la causa viene rinviata ad udienza successiva la scadenza del termine concesso.

Nel caso in cui il termine di grazia non venga chiesto o non venga concesso, il Giudice dovrà stabilire il periodo di tempo entro il quale l’inquilino dovrà provvedere al rilascio dell’immobile, di solito un periodo compreso tra i tre e i quattro mesi.

L'inerzia dell'inquilino

Capita il caso in cui l’inquilino non si presenti in udienza. Il Giudice, di fronte a questa circostanza, convalida lo sfratto e fissa la data di rilascio dell’immobile, che in genere avviene entro un mese circa.

A questo punto l'atto, dopo essere mandato alla cancelleria del Tribunale, diventa esecutivo. L’inquilino, si vedrà così notificato il cosiddetto “atto di precetto” contenente l’ordinanza esecutiva di sfratto, da cui l’obbligo di rilasciare l’immobile entro dieci giorni dalla notifica. Nel caso di rifiuto di rilascio dell’immobile, si procede dando avvio all’esecuzione forzata dell’ordinanza di sfratto. L’Ufficiale Giudiziario, darà esecuzione all’ordinanza.

Questi, dopo avere notificato all’inquilino moroso la cosiddetta “monitoria di sgombero” contenente data e ora esatta in cui avverrà il rilascio dell’immobile, può recarsi nell’immobile oggetto dello sfratto accompagnato da un fabbro con il compito di cambiare la serratura o, nei casi più estremi, dalle Forze dell’Ordine.

La procedura di sfratto, si considera terminata con la redazione del verbale di rilascio immobile, firmata e sottoscritta dall’Ufficiale Giudiziario che lo ha eseguito.

Il verbale, deve contenere una lista completa e dettagliata di tutta la mobilia contenuta all’interno dell’immobile oggetto dello sfratto per morosità e che l’inquilino non è riuscito a portare via. L’Ufficiale Giudiziario nomina, il proprietario dell’immobile custode di tali beni mobili.

Nonostante sia stato eseguito lo sfratto, resta comunque insoluta la questione sull’ammontare dei debiti che l’inquilino possiede nei confronti del locatore. Ciò deve essere discusso in separata sede civile tra le parti.

Il decreto Milleproroghe e la finita locazione

Concludendo, è utile specificare che il decreto legge “Milleproroghe” approvato durante il 2012, ha bloccato l'esecuzione degli sfratti fino al 31 dicembre 2012. La proroga, tuttavia, riguarda solo ed esclusivamente gli sfratti per finita locazione e non quelli per morosità. Sono inoltre interessate alcune categorie particolari:

  • affittuari risiedenti nei capoluoghi di provincia e nei comuni confinanti con popolazione superiore a 10 mila abitanti;
  • comuni ad elevata densità abitativa (sul sito www.confedilizia.it sono presenti gli elenchi dei Comuni oggetto della proroga).

Se si vuole usufruire di tale proroga occorre presentare alla cancelleria del Tribunale competente o all’Ufficiale Giudiziario procedente un’autocertificazione in cui si dichiara la sussistenza dei requisiti richiesti.

Aggiornamento importante:

Il decreto Milleproroghe 2015, dispone la sospensione degli sfratti, quindi del processo di esecuzione a cui segue il rilascio immediato dell'immobile occupato, per un periodo di 120 giorni (4 mesi) dall'entrata in vigore della legge.

Lo sfratto è dunque rinviato al 120esimo giorno dall'entrata in vigore della suddetta legge. Ciò per dare il tempo, ragionevolmente sufficiente, di trovare un'altra sistemazione a chi versa in stato di particolare disagio e bisogno.

Sarà il Giudice, valutando ciascun caso e laddove sussistano i requisiti dei facenti richiesta, a disporre la sospensione.

Documenti Utili:

Fac-simile per avvio della procedura di Sfratto