La Prelazione Agraria

L’istituto e la legge, lo scopo, l’esercizio del diritto, le categorie ammesse

Il coltivatore diretto e i soggetti preferiti nella vendita

Prelazione AgrariaL’istituto della prelazione agraria ha origine con la Legge n. 590 del 26 maggio 1965 e dispone in materia di vendita di fondi agrari coltivati da persone diverse dal proprietario.

Nel momento in cui il proprietario decida di mettere in vendita il proprio fondo, la Legge 590/65, all’art. 8, riconosce ad alcuni soggetti la possibilità di esercitare sul bene posto in vendita il proprio diritto di essere “preferiti”, a parità di condizioni, rispetto ad altri soggetti, nella conclusione del contratto di vendita.

Tale categoria di soggetti che gode del diritto di prelazione agraria è composta dall’affittuario coltivatore diretto, dal mezzadro e dal colono parziario o compartecipante che abbia coltivato il fondo stesso da almeno due anni.

Nell’ambito di tale normativa, è considerato “coltivatore diretto” colui che in maniera diretta ed abituale si dedica alla coltivazione del fondo (requisito fondamentale) e all’allevamento del bestiame (requisito accessorio), purché la capacità lavorativa del nucleo familiare del coltivatore diretto che lavora il fondo sia superiore ad 1/3 (un terzo) di quella che occorre per la sua normale coltivazione.

Il coltivatore diretto, per poter avvalersi della prelazione può indifferentemente sia assumere le vesti dell’imprenditore e cioè vendere i frutti della terra che coltiva ma può anche semplicemente sfruttare i prodotti coltivati esclusivamente per la sussistenza personale, propria e della propria famiglia. Egli può avvalersene purché non abbia venduto nell’ultimo biennio altri fondi rustici, il che dimostrerebbe il suo poco interesse nella coltivazione della terra ma solo un interesse speculativo.

Lo scopo di tale istituto è, dunque, quello di collegare direttamente la proprietà del fondo al soggetto che lo lavora e che con la sua opera ne determini lo sfruttamento del suolo. Quello che si viene a creare è, quindi, un rapporto privilegiato tra il lavoratore della terra e il fondo lavorato che verrebbe suggellato proprio dalla vendita del bene a quest’ultimo e dalla riunione nella stessa persona di proprietario del fondo e lavoratore dello stesso. Difatti, il diritto di prelazione agraria concesso all’affittuario viene meno quando quest’ultimo ha precedentemente concordato con il proprietario il rilascio del terreno, anche se per una data successiva, rinunciando alla proroga del contratto. In questo caso, si ritiene che il coltivatore non abbia un interesse ad ottenere la proprietà del fondo.

Altre categorie ammesse

La successiva Legge n. 817 del 14 agosto 1971 ha esteso la prelazione ad un’altra categoria di soggetti: le cooperative agricole. In questo caso: almeno la metà (50%) dei soci deve essere coltivatore diretto; abbia coltivato il fondo per almeno due anni consecutivi.

La più recente Legge n. 203 del 3 maggio 1982, ha inoltre stabilito che sono legittimati ad avvalersi della prelazione su un fondo agrario in vendita anche le famiglie coltivatrici, titolari dell’impresa familiare che ha coltivato il fondo. Di conseguenza, può esercitare il diritto di prelazione non solo il diretto titolare del rapporto agrario ma anche i componenti della famiglia coltivatrice.

Lo scopo è chiaramente quello di favorire la vendita dei terreni agricoli a coloro che effettivamente lo coltivano, nell’interesse dell’agricoltura. Solo nel caso in cui il fondo posto in vendita non sia stato affittato ad un coltivatore diretto o ad una società di coltivatori diretti, subentra nell’esercizio del diritto di prelazione, il proprietario del terreno confinante.

Nessun diritto di prelazione è riconosciuto al confinante, laddove tra i terreni non esiste una contiguità materiale, per cui si considerano:

  • Confinanti: i fondi divisi da fossi, strade vicinali o private, anche se comuni a più proprietari;
  • Non Confinanti: i fondi divisi da strade statali, provinciali o comunali, ferrovie, canali demaniali.

Inoltre, la prelazione agraria non è ammessa dalla legge nel caso in cui si tratti di un terreno in zona edificabile, nel caso in cui sia oggetto di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento ed espropriazione per pubblica utilità, oltre che, ovviamente, in caso di donazione.

La prelazione agraria deve essere esercitata sull’intero fondo posto in vendita. Si tenga presente però, che il questa può essere esercitato esclusivamente sulla parte con destinazione agricola. Ad esempio, sulla parte con diversa destinazione urbanistica, ad esempio edificabile, il diritto decade.

L’esercizio del diritto di prelazione

Per consentire ai soggetti prima elencati di esercitare la prelazione, il proprietario che vuole vendere il fondo è obbligato a notificare la proposta di vendita, con lettera raccomandata, all’affittuario o ai confinanti. Tale notifica prende il nome di “denunciatio”.

Alla lettera dovrà, altresì, allegare il compromesso, cioè il contratto preliminare di compravendita, i dati dell’acquirente, il prezzo e le altre condizioni stabilite per la vendita.

Se invece il proprietario si rende in qualche modo inadempiente non provvedendo alla notifica della vendita ai soggetti che godono del diritto di prelazione, oppure indica nel preliminare un prezzo più alto rispetto a quanto riportato nel contratto definitivo di compravendita, l’interessato può esercitare, entro un anno dalla trascrizione del contratto presso l’Ufficio del Registro, il diritto di riscatto nei confronti dell’acquirente.

In caso di esercizio del diritto di riscatto, il pagamento del prezzo deve avvenire entro tre mesi dalla sentenza del Tribunale. Se ciò non avviene o se l’offerta formale non è idonea, il diritto decade.

Colui che riceve la notifica ha a disposizione trenta giorni di tempo per far valere la prelazione, se invece ha intenzione di reclamare, questi deve comunicarlo ed il contratto preliminare tra il venditore e l’acquirente si intende concluso.

A denunciatio avvenuta, la rinuncia ad esercitare il proprio diritto di prelazione deve essere presentata per iscritto, a pena d’invalidità.

Nel caso in cui vi sia più di un confinante oppure il fondo confinante appartenga a più persone, la denunciatio va fatta a tutti, poiché la prelazione può essere esercitata alla stessa maniera da tutti.

Tuttavia, il venditore dovrà tenere in considerazione la presenza di alcuni requisiti, in quest’ordine: età compresa tra i 18 e i 40 anni, il possesso di conoscenze e competenze adeguate.

Altra possibile situazione è quella in cui il proprietario confinante abbia affittato ad un coltivatore il proprio fondo. In questo caso, il coltivatore, il proprietario, può esercitare il proprio diritto sul vicino fondo in vendita.

Le possibili condizioni che possono venirsi a creare nel momento in cui un proprietario decida di mettere in vendita il proprio fondo sono molteplici e, nel caso di controversie, sarà il Giudice a stabilire a chi spetta il diritto di acquistare il fondo in maniera prioritaria rispetto ad altri acquirenti.

La possibilità di esercitare la prelazione agraria permette ai coltivatori di diventare, con priorità rispetto ad altri soggetti, proprietari della terra che con il proprio sacrificio hanno lavorato.

E’ un istituto giuridico piuttosto antico ma l’attaccamento al fondo che dà lavoro ad un coltivatore ed alla propria famiglia è evidentemente sempre attuale.

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