Legge, aspetti e problematiche
L’articolo 1571 c.c. definisce la locazione come quel contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a fare godere all’altra (conduttore) un bene mobile od immobile, per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.
La disciplina codicistica della locazione, prevista negli artt. 1571 ss. c.c., subisce notevoli limitazioni quando oggetto del contratto sono gli immobili urbani, destinati sia ad uso abitativo che ad uso diverso. In tali ipotesi il principio della libertà e dell’autonomia contrattuale, così come sancito dall’art. 1322 c.c., deve necessariamente contemperarsi con i superiori interessi della collettività legati alle esigenze abitative o ad esigenze di carattere economico.
L’influenza della legge sull’equo canone
La legislazione in materia di immobili urbani ha avuto un assetto organico grazie alla legge 27 luglio 1978, n. 392, la quale originariamente disciplinava sia i rapporti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo che ad uso diverso. Successivamente, la regolamentazione delle locazioni degli immobili adibiti ad uso abitativo è confluita nella legge 9 dicembre 1998, n. 431.
L’articolo 38 della legge 27 luglio 1978, n. 392 prevede, in particolare, uno specifico diritto di prelazione a favore del conduttore. In particolare, nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Qualora, invece, il proprietario non provveda alla notificazione (o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile) l’avente diritto alla prelazione può recuperare il bene entro il termine perentorio di sei mesi.
Locazione di immobile di comproprietari. Problematiche
Cosa succede però nel caso in cui l’immobile locato sia di proprietà di più persone ed una soltanto di queste decida di alienare la propria quota? Sarà configurabile, o meno, il diritto di prelazione (e del succedaneo diritto di riscatto) in capo al conduttore?
Ad ogni intento di uno o più comproprietari di vendere la o le quote ideali, diviene attuale, in relazione a queste quote, il potenziale diritto di prelazione spettante al conduttore. Quest’ultimo, esercitato il diritto di prelazione, diverrà titolare delle quote di comproprietà, fino a diventare unico proprietario dell’immobile quando, separatamente ed in tempi diversi, tutti i comproprietari avranno oggettivato l’intento di vendere le rispettive quote ed in seguito conduttore avrà esercitato il diritto di prelazione.
Un vero e proprio contrasto è insorto con la sentenza della Corte Cassazione 5 dicembre 2003 n. 18648 che ha invece affermato che:
in caso di vendita a terzi della quota di proprietà comprendente l’immobile locato non spetta al conduttore il diritto di prelazione e di riscatto di cui agli art. 38 e 39 della legge n. 392, mancando l’imprescindibile presupposto dell’identità dell’immobile locato con quello venduto.
Il tutto è stato successivamente ricondotto ad unità dalle Sezioni Unite della Cassazione civile (sentenza 14 giugno 2007 n. 13886) che hanno aderito all’indirizzo contrario alla configurabilità del diritto di prelazione in caso di alienazione della sola quota dell’immobile locato.
È risultato necessario che vi sia una identità tra l’immobile alienato e l’immobile oggetto della locazione, identità che manca nell’alienazione della quota astratta del bene.
In aggiunta, la pretesa “graduale” attuazione dello scopo della norma, richiederebbe che alle dette vendite successive il proprietario-locatore si determini nella perdurante vigenza della locazione in corso, giacché altrimenti, per le alienazioni compiute dopo la cessazione della locazione, al soggetto già conduttore il diritto di prelazione non spetta più.
Locazione e “Danni da ritardata restituzione”
Sempre in tema di locazioni di immobili è utile ricordare anche l’articolo 1591 del codice civile.
La disposizione deve intendersi come costitutiva di un principio generale valevole per tutte le tipologie contrattuali che concedono l’utilizzi di un bene dietro pagamento di un corrispettivo nelle ipotesi in cui il concessionario continui ad utilizzare, sine titulo, il bene oltre la scadenza convenuta nel contratto.
L’ordinamento ha previsto ben due tipologie di risarcimento in caso di mancata tempestiva restituzione dell’immobile locato.
Il primo profilo risarcitorio è previsto dalla prima parte dell’art. 1591 c..c, laddove si stabilisce che il conduttore in mora è tenuto comunque a versare il corrispettivo della locazione all’altra parte sino alla riconsegna effettiva dell’immobile locato.
Maggiori problematiche pone la seconda parte dell’art. 1591 c.c., che prevede la possibilità per il locatore di ripetere il risarcimento per il maggior danno, dato che non vengono indicati parametri di quantificazione dello stesso, né vengono offerte indicazioni in ordine alla prova sul piano sostanziale e processuale.
La responsabilità del conduttore ai sensi dell’art. 1591 c.c., per ritardata restituzione dell’immobile locato, ha natura contrattuale, con la conseguenza che deve essere quest’ultimo, ai sensi dell’art. 1218 c.c., a provare che il ritardo è dipeso da causa a lui non imputabile.
Dall’altra parte, invece, sarà ovviamente il locatore a dover dimostrare il maggior danno.
Avv. Iacopo Correa
