Il Contratto di Locazione

I vantaggi, la registrazione, la cedolare secca

Il calo delle compravendite immobiliari

La forte crisi del mercato immobiliare, congiuntamente alla crescente difficoltà di ottenere un mutuo, ha condotto le famiglie, tra le altre cose, a preferire l’abitazione in affitto, in alternativa all’acquisto di una casa ormai quasi impossibile. L’instabilità del lavoro, la contrazione degli stipendi, l’impossibilità di vedersi erogare un mutuo, ha determinato in questi anni l’aumento del numero di inquilini nel nostro Paese, rispetto a quello degli immobili venduti e quindi dei proprietari.

Risulta particolarmente difficile quantificare il numero degli inquilini e quello dei proprietari, poiché la cessione di un immobile in locazione, come ben sappiamo, avviene spesso senza un regolare contratto. L’aumento del fenomeno di evasione negli ultimi decenni è inquietante, basti pensare al numero di appartamenti ceduti in affitto a giovani universitari o a extracomunitari disperati, spesso a prezzi esorbitanti.
Un appartamento, invece, va sempre ceduto in locazione con regolare contratto d’affitto, stipulato consensualmente da entrambe le parti: il proprietario e l’inquilino.

Il contratto, debitamente registrato, prende appunto il nome di “contratto di locazione”. Questo è un accordo tra due parti: la parte che cede in locazione l’appartamento di cui è proprietaria e la parte che usufruisce del diritto di superficie dell’appartamento che riceve in locazione ad un canone mensile precedentemente stabilito.

Tipologie

La normativa italiana prevede la possibilità di scegliere tra diverse tipologie di contratti di affitto.
Una prima classificazione d’obbligo va effettuata tenendo conto dell’oggetto del contratto e cioè sulla base dell’immobile concesso in locazione e del suo uso.
Sulla scorta di tale requisito, è possibile individuare tre macro categorie di contratti di locazione:

  • ad uso abitativo;
  • ad uso transitorio;
  • ad uso non abitativo.

La classificazione si basa sulle caratteristiche dell’immobile concesso in locazione.

A titolo esemplificativo, i contratti di locazione di immobili ad uso transitorio riguardano appartamenti concessi in locazione a studenti universitari o a lavoratori, oppure ancora appartamenti di villeggiatura e case vacanza.

Nei contratti di locazione di immobili ad uso non abitativo, invece, rientrano quelli che hanno come oggetto un immobile ad uso commerciale (es. un negozio, un capannone, un ufficio, un albergo, uffici, laboratori o studi professionali), il cui uso è, dunque, commerciale, lavorativo.

Il contratto di locazione ad uso abitativo, invece, com’è intuibile, riguarda immobili adibiti esclusivamente ad abitazione.
Le parti che decidono di stipulare un contratto di locazione ad uso abitativo possono stabilire di quale tipologia di locazione fare uso.
Nell’ambito del contratto di locazione ad uso abitativo, una prima classificazione, infatti, può essere effettuata sulla base del requisito del “canone mensile” e, sulla scorta di tale elemento, è possibile individuare le prime due tipologie di contratti di locazione:

  • contratti di affitto a canone libero;
  • contratti di affitto a canone concordato (o concertato).

I primi si caratterizzano per l’importo del canone mensile che non è esattamente “libero” ma è di fatto liberamente stabilito dalle parti.

Nei secondi, l’importo del canone mensile viene stabilito da soggetti estranei alle parti che stipulano quel determinato contratto. In particolare, il canone viene concordato di concerto tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari secondo accordi territoriali.
Il canone concordato tra le parti però non può essere totalmente libero, ma deve attenersi a precise regole, in particolare deve avere un importo compreso tra un minimo e un massimo.
Questa è la tipologia contrattuale più ricorrente, tuttavia, la legge esclude tale forma in alcuni casi tassativamente stabiliti dalle legge.

E’ vietato dalla normativa ricorrere al contratto di affitto a canone libero nel caso di:

  • immobili di pregio;
  • alloggi popolari;
  • case di villeggiatura o per usi transitori;
  • immobili che non costituiscono abitazione (garage, cantine).

Un’ultima classificazione va fatta infine, sulla base di un altro elemento discriminante: la durata.

Nei contratti di locazione a canone libero la durata minima prevista dalla legge è di 4 anni, più ulteriori 4 anni di rinnovo automatico, tranne casi particolari.

Nei contratti di locazione a canone concordato la durata è di 3 anni più 2 di rinnovo automatico, o in alcuni casi particolari stabiliti dalle parti di 3 anni.

Per gli altri contratti la durata varia da un minimo ad un massimo:

  • ad uso transitorio: minimo 1 mese, massimo 18 mesi non rinnovabili;
  • ad uso studenti universitari: minimo 6 mesi, massimo 36 mesi.

La cedolare secca e i vantaggi derivanti

Un contratto di affitto è valido solo se redatto per iscritto, firmato da entrambe le parti e regolarmente registrato. La registrazione del contratto va fatta entro 30 giorni dalla stipula all’Agenzia delle Entrate e comporta una serie di adempimenti fiscali tra cui il pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

La registrazione può essere effettuata sia in forma cartacea sia in forma telematica e in più può essere eseguita sia personalmente che tramite persona incaricata e abilitata (consulente, commercialista, geometra).

L’assenza di un contratto regolare espone sia il proprietario che l’inquilino a numerosi problemi di carattere fiscale e materiale.

L’inquilino è privo di qualsiasi tutela e può essere sfrattato dall’immobile in qualsiasi momento; il proprietario è a tutti gli effetti un evasore fiscale. In caso di assenza di regolare contratto, la legge prevede la possibilità di ricorrere ad un Giudice che obblighi il proprietario alla stipula di un contratto con canone solitamente più basso e con maggiore durata contrattuale, nonché alla restituzione delle somme in nero fino a quel momento incassate. Per questo, si consiglia sempre di pagare l’affitto con modalità tracciabili (assegni, bonifici, vaglia postali) e di conservare tutte le ricevute.

A partire dal 2011, in particolare dall’entrata in vigore del D. L.vo n. 23 del 14 marzo 2011, i cui effetti decorrono a partire dal successivo 7 aprile, tutti i proprietari il cui reddito derivi dalla locazione di immobili ad uso abitativo hanno avuto la possibilità di optare per la cedolare secca. Scegliendo questa modalità, il proprietario vede applicarsi un regime di tassazione alternativo a quello ordinario ai fini dell’IRPEF, non versando più in sede di registrazione del contratto di affitto l’imposta di bollo e l’imposta di registro. Di conseguenza, anche l’inquilino beneficia della possibilità di non pagare la parte di imposta di bollo e di registro a suo carico che di solito gli viene addebitata. Inoltre, l’inquilino, in presenza della cedolare secca, non dovrà più pagare aumenti di nessun genere: aumenti Istat, aumenti per lavori, per incrementi, per oneri accessori.

Chi può usufruirne, la modalità di richiesta

La cedolare secca, tuttavia, può essere applicata solo agli immobili ad uso abitativo, iscritti al catasto urbano alle categorie comprese da A/1 ad A/11, con esclusione degli immobili di categoria A/10, uffici e studi professionali. Inoltre, può essere esercitata solo dalle persone fisiche private e non dalle imprese né da professionisti, società o enti vari. In pratica, la cedolare secca sostituisce le imposte che il contribuente avrebbe comunque dovuto pagare sull’affitto percepito in qualità di proprietario e in quanto titolare di redditi derivanti da immobili in locazione.

Per potersi avvalere della cedolare secca è necessario che il proprietario invii una comunicazione all’inquilino, tramite raccomandata, in cui esprime la volontà di avvalersene rinunciando quindi ad ogni aumento per tutta la durata della locazione. Ad ogni annualità il proprietario può decidere di revocare la scelta della cedolare secca. La tassazione prevista in presenza della cedolare secca ai fini IRPEF, calcolata sul 100% del canone annuale, è del:

  • 10% nei contratti di locazione a canone concordato;
  • 21% in tutti gli altri contratti di locazione.

Chiaramente in entrambi i casi si tratta di una aliquota nettamente inferiore a quella ordinariamente applicata (di norma l’IRPEF ordinaria prevede una tassazione minima del 23% sul 95% del canone percepito). La cedolare secca va versata in due rate, alle stesse scadenze e con le medesime modalità previste per le imposte che derivano dalla dichiarazione dei redditi (16 giugno e 30 novembre).

Conclusioni

La scelta della cedolare secca è assolutamente facoltativa e deve essere fatta valutando la situazione reddituale del singolo contribuente. L’opzione, infatti, può non essere conveniente per chi dichiara un reddito basso e possiede un IRPEF inferiore alla cedolare secca. In tutti gli altri casi, risulta conveniente, soprattutto contro i rincari della tassazione ordinaria. In ogni caso, è sempre conveniente ma soprattutto è obbligatorio stipulare un regolare contratto di locazione in ottemperanza ad ogni dovere fiscale ma anche con lo scopo di tutelare i propri diritti di inquilino e proprietario.

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