L’Assemblea Condominiale

Quando va convocata, su cosa delibera, ordinaria e straordinaria, i millesimi, i riferimenti normativi

Come un piccolo Parlamento

L’Assemblea di Condominio viene convocata almeno una volta all’anno; rappresenta l’organo deliberante del condominio, disciplinata dagli artt. 1135, 1136, 1137 del Codice Civile.

Essa è come un piccolo parlamento che decide le sorti del condominio. Esiste l’Assemblea ordinaria, che va convocata obbligatoriamente un volta all’anno e l’Assemblea straordinaria.

Cosa delibera l’Assemblea ordinaria?

Assemblea Condominiale

L’Assemblea di condominio ha potere nel deliberare su :

  • Gestione ordinaria delle parti comuni del condominio
  • Manutenzione straordinaria
  • Nomina e revoca dell’amministratore di condominio
  • Approvazione del consuntivo delle spese dell’anno trascorso
  • Disposizione delle spese per l’anno successivo

Chi può/deve partecipare alle Assemblee?

Hanno titolo a partecipare all’Assemblea tutti i condomini, i quali, vanno avvisati nelle forme dell’art.66 disp. att. del Codice civile.

Art. 66 Disp. Att. (Convocazione dell’assemblea in via straordinaria).

L’articolo stabilisce che è possibile convocare l’Assemblea sia in annualmente in via ordinaria, sia in via straordinaria nei seguenti casi:

  • laddove l’amministratore lo ritenga utile;
  • se a farne richiesta, siano almeno due condomini rappresentanti un sesto (1/6) del valore totale dell’edificio. Questi possono provvedere a convocare direttamente l’Assemblea decorsi inutilmente 10 giorni dalla richiesta.

In mancanza dell’amministratore, l’Assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria si può convocare a iniziativa di ciascun condomino. L’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza.

La mancata comunicazione anche a un solo condomino rende nulla l’Assemblea e le eventuali deliberazioni prese in quel contesto, impugnabili. E’ opportuno invitare i condomini con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, per avere la prova dell’avvenuta convocazione. La raccomandata deve contenere l’ordine del giorno, ovvero la lista degli argomenti che verranno discussi in quanto ogni condomino ha il diritto di sapere su che cosa si dovrà discutere per potersi preparare in modo adeguato, la data, l’ora e il luogo della convocazione (prima e seconda convocazione). Tra la data di ricezione dell’avviso e la data dell’Assemblea devono intercorrere non meno di cinque giorni liberi (cioè non si contano né il primo giorno né l’ultimo). L’amministratore deve pertanto provvedere a inviare le comunicazioni con notevole anticipo.

L’affittuario ha diritto di voto (in luogo del proprietario dell’appartamento) nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria (sentenza Corte di Cassazione, III sez. civ. 3 aprile 1990, n. 2762).

Nel caso di impossibilità a partecipare all’Assemblea, il condomino può delegare per iscritto un rappresentante che, laddove il regolamento di condominio non preveda diversamente, potrà essere un altro condomino, lo stesso amministratore, un parente o un estraneo qualunque. Naturalmente il delegato non può delegare a sua volta ad altri, a meno che non sia autorizzato da chi ha dato la delega. Il condomino è rappresentato in toto dal delegato, a meno che la delega non contenga, insieme alle istruzioni, anche dei limiti.

A questo punto, a queste condizioni, l’Assemblea prenderà le sue decisioni attraverso delle delibere che diventeranno vincolanti anche per coloro che erano assenti o i dissenzienti.

Se l’Assemblea va deserta si rinvia ad una seconda convocazione, che va effettuata entro dieci giorni dalla prima. Giacché occorre la presenza di un minor numero di persone per deliberare in seconda convocazione, spesso accade che la prima convocazione sia fissata ad orari improbabili, proprio per rendere valida direttamente la seconda e facilitare in questo modo l’approvazione delle delibere.

Quando è valida

Perché l’Assemblea sia valida, in prima convocazione, occorre raggiungere la maggioranza dei condomini (dei millesimi) ovvero i 2/3 che devono rappresentare i 2/3 del valore del condominio. In seconda convocazione non sono richiesti valori specifici e si ritiene valido un minimo di 1/3 dei condomini e di 1/3 del valore che è quanto richiesto per le delibere ordinarie. La validità delle delibere si estende a tutti i condomini, anche quelli assenti o in disaccordo (ferma restando la facoltà di impugnare la delibera).

Le norme relative alla validità della costituzione dell’Assemblea e alla validità delle delibere sono inderogabili (art. 1138 codice civile). Ogni condomino, assente o dissenziente, può impugnare la delibera entro trenta giorni, ex art. 1137 c.c. I trenta giorni decorrono dalla data dell’Assemblea, per i presenti e dissenzienti, e dalla data della ricezione del verbale per gli assenti. Tale termine di decadenza non si applica alle Assemblee non annullabili ma nulle.

Sono nulle e quindi impugnabili, senza limiti di tempo, le delibere che hanno un oggetto illecito o che non rientra nelle competenze dell’Assemblea o che incidono su diritti individuali, come per esempio, concorrere alle spese in misura superiore alle proprie quote previste nelle tabelle millesimali.

Sono annullabili ma impugnabili entro un limite di tempo (trenta giorni dalla data di deliberazione), le delibere approvate da un’Assemblea in cui non si è raggiunto il numero legale di presenze così come quelle contrarie alla legge o al regolamento di condominio.

Cosa sono i millesimi/tabelle millesimali?

I millesimi rappresentano le quote di partecipazione dei singoli condomini alle spese e i diritti sulle parti comuni nel condominio, espresso come rapporto fra il valore di ciascuna unità e il valore dell’intero edificio fatto uguale a 1000. Ogni condomino, infatti, possiede un valore standard di 1000, suddiviso tra i vari proprietari in base alle caratteristiche dell’appartamento e alla loro quota di parti comuni. I valori e la loro distribuzione vengono espressi nelle tabelle millesimali, allegate al regolamento del condominio. Tali valori regolano la quota di contributo alle spese dei servizi (riscaldamento, ascensore, pulizia, etc.) e la soglia necessaria per prendere le decisioni al momento delle votazioni in Assemblea.

Le Tabelle devono essere approvate o, se richiesto, modificate, all’unanimità dei condomini.

L’Assemblea Straordinaria

L’Assemblea straordinaria viene convocata per discutere o deliberare qualche circostanza urgente. Essa può essere convocata dall’amministratore oppure dagli stessi condomini purché siano almeno in due e rappresentino comunque almeno un sesto (1/6) del valore dell’edificio. In questo caso i condomini devono inviare una lettera all’amministratore il quale darà seguito alla richiesta convocando lui stesso, l’Assemblea.

E’ utile sapere che le Assemblee straordinarie, secondo la Cassazione, non devono essere retribuite a parte: esse sono già comprese nell’onorario dell’amministratore.

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