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L'Attestato di Prestazione Energetica

Cancellatala la nullità per mancata allegazione

Come cambia la normativa

Dal 24 dicembre 2013 non opera più la sanzione della nullità dei contratti di vendita, degli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito e dei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari, carenti dell’allegazione dell’a.p.e. (Attestato di Prestazione Energetica).

Il decreto legge n. 145 del 23 dicembre 2013 ha, infatti, sostituito i commi 3 e 3-bis dell’articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, che la legge n. 90 del 3 agosto 2013 aveva modificato su iniziativa del Movimento 5 Stelle. Il legislatore ha ritenuto opportuno, a meno di sei mesi dalla l. 90/2013, cancellare la nullità testuale, allora introdotta per i negozi stipulati successivamente al 4 agosto 2013.

La novella sarà apparsa come un gradito regalo natalizio ai numerosi proprietari d’immobili che hanno così evitato una sanzione estremamente gravosa. La nullità, difatti, costituisce la forma più grave di invalidità del negozio, in quanto implica l’irrilevanza giuridica dell’attività negoziale stessa e la sua inidoneità a modificare la situazione giuridica preesistente. In altre parole, le prestazioni eseguite in forza di un contratto nullo, essendo prive di causa, costituiscono un indebito oggettivo e vanno restituite.

Inoltre, la nullità, introdotta con la l. 90/2013, non consisteva in una nullità relativa o c.d. di protezione, rilevabile cioè dal solo acquirente (come quella originariamente prevista dall’art. 15, comma 8, del d.lgs. 192/2005, successivamente abrogato dalla l. 133/2008), ma costituiva una nullità assoluta, rilevabile da chiunque nonché d’ufficio dal giudice.

Ambito di Applicazione

L’ambito di applicazione della nuova disposizione comprende i contratti di compravendita immobiliare, gli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e i nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione.

La formulazione della norma sembra contenere un’endiadi, non comprendendosi per quale motivo il legislatore abbia deciso di indicare espressamente i contratti di compravendita immobiliare, già ricompresi nella categoria degli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso. Rispetto alla precedente formulazione dell’articolo, inoltre, si evidenzia l’espunzione del riferimento agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito. Sembra potersi affermare, dunque, che l’obbligo dell’allegazione dell’a.p.e. non riguardi più gli atti a titolo gratuito, come, ad esempio, le donazioni.

L’ambito di applicazione della norma in parola risulta ulteriormente ristretto dall’aggiunta dell’inciso «soggetti a registrazione», riferito ai contratti di locazione, ciò significa che ne rimangono esclusi i contratti di locazione non soggetti a registrazione, come, ad esempio, quelli di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno.

La norma de qua, per il vero, disegna due diverse fattispecie, a seconda che si tratti di contratti di locazione di singole unità immobiliari o degli altri negozi sopra menzionati. Per i primi, infatti, sarà sufficiente la sola dichiarazione «di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici»; per gli altri sarà necessario anche allegare una copia dell’Attestato di Prestazione Energetica al contratto.

La sanzione amministrativa sostituisce la nullità

Il venir meno della previsione della nullità del negozio, tuttavia, non rende esenti da sanzione le parti che non provvedano a munirsi dell’Attestato di Prestazione Energetica.

L’attuale comma 3 dell’art. 6 del d.lgs. 192/2005 recita:

In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000; la sanzione è da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà.

La mancanza della allegazione o della dichiarazione, dunque, non incide più sulla validità del contratto, ma comporta soltanto una sanzione amministrativa di natura pecuniaria.

Infine, il legislatore della novella si è curato di dettare una specifica disciplina per le violazioni dell’obbligo di allegazione dell’a.p.e. relative ai contratti stipulati dopo il 4 agosto e prima del 24 dicembre 2013. È stata prevista la facoltà di applicare retroattivamente la norma in esame nella parte in cui prevede la sanzione amministrativa pecuniaria, piuttosto che la nullità del contratto.

Legittimati a esercitare detta facoltà, richiedendo la comminazione della sanzione amministrativa pecuniaria e, conseguentemente, la salvezza del contratto, sono ciascuna delle parti, anche disgiuntamente, ed i loro aventi causa.

Limite naturale all’esercizio di detta facoltà è costituito dal formarsi del giudicato sostanziale, ex art. 2909 c.c., sulla nullità del contratto, cioè se la nullità del contratto è già stata dichiarata con sentenza passata in giudicato non potrà più essere chiesta l’applicazione della sanzione amministrativa in luogo della nullità.

Conclusioni

Se non ci si illude che questo provvedimento normativo da solo possa risollevare le sorti dell’attualmente asfittico mercato immobiliare, comunque, può dirsi momentaneamente fugato il rischio di vedersi considerare tamquam non esset un contratto per la sola mancanza dell’Attestato di Prestazione Energetica.

Avv. Ilaria Golia