L’Amministratore di Condominio alla luce della nuova Riforma

Disciplina, funzioni e doveri, il compenso, responsabilità civili e penali, la revoca della nomina con e senza giusta causa

L’art.1130 del Codice Civile e l’obbligo di nomina

Amministratore di CondominioQuando in uno stabile ci siano più di quattro condomini, è obbligatorio, per legge, nominare un capo condominio che verrà indicato in seno ad un’Assemblea condominiale.

Per essere nominato, non è necessario essere iscritti ad un Albo specifico. Esso può essere un condomino oppure si può optare, qualora nessun condomino sia disponibile, per un professionista esterno oppure per una società. Non esiste alcuna incompatibilità o reclusione.

L’amministratore di condominio è la persona a cui deleghiamo le gestione condominiale. E’ l’Assemblea condominiale che provvede alla sua nomina scegliendo qualcuno che sia in grado di svolgere in maniera diligente e rigorosa il proprio lavoro, quindi è necessario che conosca quali sono le proprie competenze e le leggi che regolano la gestione condominiale. Le sue attribuzioni sono regolate dall’art. 1130 del Codice Civile modificato dalla nuova riforma.

Deve assicurare l’applicazione del regolamento condominiale e il rispetto delle decisioni deliberate in Assemblea.

Le funzioni e i doveri. Il Conto annuale sulla Gestione

Come può far rispettare le regole e le decisioni adottate a maggioranza? Ricordando al condomino inadempiente i suoi doveri e, in casi estremi, decidendo di ricorrere al giudice. Infatti, qualora un proprietario, nonostante le sollecitazioni e senza motivo, non paghi la propria quota può richiedere al giudice un Decreto Ingiuntivo immediatamente esecutivo che gli permette di recuperare la somma e gli eventuali arretrati.

Deve sottoporre all’approvazione dell’Assemblea, una volta all’anno, il conto della gestione condominiale, non necessariamente sotto forma di bilancio ma indicando comunque tutte le voci di entrata e di uscita, indicando chiaramente le relative quote di ripartizione e in una forma facilmente comprensibile ai singoli condomini. Egli deve inoltre rendersi disponibile a esibire tutta la documentazione relativa alle spese effettuate, laddove un condomino ne faccia richiesta.

Qualora si presenti la necessità di effettuare lavori o interventi urgenti e che non ci sia il tempo di convocare un’Assemblea, l’Amministratore di condominio può, di sua decisione, decidere di effettuarli senza passare dall’autorizzazione dell’Assemblea, premurandosi comunque, di riferire le ragioni dell’intervento, alla prima Assemblea condominiale.

Il compenso ordinario e supplementare

Non esistono, a questo proposito, che indicazioni di categoria a cui ognuno può attenersi o no. Ogni condominio opta per la soluzione che reputa più favorevole. La scelta va dal compenso mensile, in funzione del numero di condomini dello stabile, al forfait annuale.

Un condominio provvisto di portineria, spazi esterni etc., naturalmente sarà più impegnativo per un e la cifra dovrà essere adeguata alla difficoltà di gestione dello stesso. Qualora si opti per il forfait annuale sarà opportuno indicare se nel forfait sono comprese anche le incombenze relative a eventuali lavori straordinari, onde evitare equivoci.

Secondo la Cassazione, l’Amministratore di condominio ha l’obbligo di presenziare alle Assemblee anche straordinarie senza aggravi di spese da parte del condominio. Per quanto riguarda invece i lavori straordinari, questi potrebbe chiedere un compenso supplementare a meno che la questione non sia stata regolata diversamente al momento della stipula del contratto di gestione da parte dell’Amministratore o della Società.

Inchiesta sull’operato. Diverse le ragioni di malcontento

Stando ad una inchiesta svolta dall’autorevole rivista Altroconsumo, riportiamo le principali ragioni di malcontento sul suo operato.

Inchiesta sull'operato

Responsabilità civili e penali nel caso di inadempienza, superficialità e distrazione

Naturalmente l’Amministratore condominiale non è scevro da responsabilità civili e/o penali. Qualora inadempiente, superficiale o anche solo distratto, questo è responsabile dei danni causati dal cattivo utilizzo della sua funzione. Purtroppo però le sanzioni e le responsabilità civili e amministrative, ricadono sul condominio stesso il quale potrà, successivamente, chiedere il rimborso delle spese all’Amministratore.

Diversa è la sua la posizione qualora le responsabilità siano di natura penale; in questo caso, trattandosi di responsabilità personali, risponde in prima persona per:

  • omissione di lavori necessari a rimuovere un pericolo;
  • inosservanza di ordinanze di pubblica sicurezza relative alle parti comuni dell’immobile.

La Revoca della nomina da parte dell’Assemblea

Immaginiamo che questi non svolga bene il proprio compito e che tutti siano scontenti del suo operato. Come intervenire? E’ molto semplice, è sufficiente revocargli la nomina, infatti, anche se la nomina di solito è annuale, l’Assemblea di condominio può revocarla in qualunque momento, anche senza giusta causa e nominare un nuovo Amministratore. Formalmente si dovrà convocare un’Assemblea straordinaria e la revoca dovrà essere votata a maggioranza dei partecipanti e con almeno la metà del valore dell’edificio.

Se la nomina viene revocata prima della scadenza annuale, l’Amministratore, ma solo in caso di particolari fattispecie, potrebbe pretendere il pagamento dell’intero importo pattuito. In caso di gravi omissioni, il condominio per intero o anche solo un condomino, può chiedere all’autorità giudiziaria di procedere alla revoca della nomina.

La Riforma del Condominio

La Legge n. 220 dell’11 dicembre 2012, conosciuta anche come “Modifica alla disciplina del condominio negli edifici”, introduce alcune novità che riguardano la figura dell’amministratore il quale sarà maggiormente soggetto al controllo da parte dei condomini. Elenchiamo le principali modifiche in vigore dal 18 giugno 2013.

  • Deve possedere un diploma di scuola media superiore. Per svolgere l’attività, ha l’obbligo di aver conseguito inoltre un corso di formazione iniziale e di continuare a seguire, durante lo svolgimento della propria carica, corsi di formazione continua e di aggiornamento. Tuttavia, se ha già svolto l’attività di amministrazione condominiale per almeno un anno nell’ultimo triennio, può fare a meno sia del corso di formazione, sia del diploma. Si insiste quindi sulla sua istruzione, preparazione e formazione. La formazione periodica non è necessaria se l’amministratore è anche condomine. Deve altresì possedere requisiti di trasparenza e onorabilità.
  • La durata della carica è di due anni e dichiara il suo compenso nel momento in cui accetta la nomina. Resta escluso ogni altro compenso diverso da questo che non sia stato deliberato.
  • Nel caso di gravi irregolarità fiscali, può essere revocato da Assemblea convocata anche da un solo condomine.
  • Nel momento della nomina, ha l’obbligo di stipulare una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile su tutti gli atti compiuti durante il mandato. Solo se è uno dei condomini può farne a meno.
  • E’ posto l’obbligo di intestare direttamente al condominio amministrato un conto corrente bancario o postale sul quale far transitare tutte le somme che riguardino lo stesso. In qualsiasi momento i condomini che lo richiedano, possono prenderne visione.
  • Il rendiconto condominiale, nell’esposizione della situazione patrimoniale e delle voci di entrata relative a debiti e crediti deve essere trasparente e di facile comprensione. Sarà pertanto accompagnato da una nota esplicativa sulla gestione e da un registro sul quale verranno annotate tutte le spese. I condomini possono chiederne la presa visione in qualsiasi momento.
  • Nel recuperare un credito, deve richiedere l’intervento di un legale che intraprenda un ricorso per decreto ingiuntivo entro sei mesi dall’approvazione del consuntivo. Se non lo fa, il suo mandato può essere revocato (per giusta causa).
  • Non è più consentito vietare la presenza di animali, anche di grossa taglia a meno che ciò non sia scritto su un regolamento approvato prima di tale legge.
  • Non è possibile rinunciare all’uso delle parti e degli impianti comuni (per esempio staccarsi dall’antenna centralizzata). L’unica eccezione è il distacco dal riscaldamento, possibile, anche senza chiedere il parere dell’assemblea, solo se non emergono notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini e, in ogni caso, continuando a pagarne le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria.
  • La Legge 220/12 prevede che per approvare una delibera non sia più necessario che voti a favore almeno un terzo dei condomini ma basta avere contemporaneamente il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all’assemblea. Nel caso in cui, per mancanza di numero legale, l’assemblea non possa deliberare in prima convocazione, verrà indetta una seconda convocazione, non oltre dieci giorni dopo la prima. Le delibere approvate dalla maggioranza degli intervenuti rappresentanti un terzo (1/3) dei millesimi ovvero del valore dell’edificio, sono valide.
  • Le deliberazioni che riguardano la nomina e la revoca dell’amministratore, l’installazione di antenne centralizzate e impianti di videosorveglianza, l’eliminazione di barriere architettoniche, le liti attive e passive, i lavori per la ricostruzione dell’edificio e la costruzione di posti auto nel cortile, le riparazioni straordinarie di notevole entità e, in generale, i lavori più importanti (detti “innovazioni”) possono essere sempre approvati con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea.
  • Chi infrange il regolamento di condominio può essere condannato ad una multa di importo fino ad €. 200,00 che può aumentare fino ad €. 800,00 in caso di recidiva.

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