Acquisto di immobile intestato a minore

Requisiti, vantaggi, procedure da seguire

Acquisto casa a minore

L’acquisto di una casa è un evento che la maggioranza degli italiani si trova a voler affrontare prima o poi nella vita.

Tutt’oggi l’investimento nel “mattone” è ritenuto dalla maggioranza indispensabile. Ma se si è già proprietari di un immobile e si vuole procedere all’acquisto di una nuova casa intestandola direttamente al proprio figlio minore come funziona? E perché può convenire? Ci possono essere delle difficoltà in caso di successiva rivendita?

Vediamo quali possono essere i vantaggi e l’iter da seguire in caso si volesse procedere con una donazione in favore del figlio minore.

Bonus prima casa

Sicuramente il vantaggio fiscale è notevole.  C’è l’Iva al 4% anziché al 10% in caso di acquisto da un costruttore e  l’imposta di registro al 2% anziché al 9% se si compra da un privato. Ma non finisce qui: le imposte catastali e ipotecarie sono non più in misura percentuale, ma in misura fissa (50 euro ciascuna se si compra da privato, 200 euro ciascuna se si compra dalla ditta).  Ed infine, resta la possibilità di ottenere le detrazioni fiscali sugli interessi passivi del mutuo. Si tratta di tutta una serie di benefici definiti bonus prima casa.

Unici requisiti necessari sono che il figlio non abbia nello stesso Comune altre abitazioni intestate e/o già acquistate con la stessa agevolazione fiscale e che sia residente nel Comune dove si trova la casa a lui intestata (la residenza può essere trasferita entro 18 mesi dal rogito). L’Imu e la Tasi, invece, continueranno ad essere pagate come seconda casa se il figlio non ci va di fatto a vivere. L’esenzione da queste, infatti c’è solo sull’abitazione principale, ossia quella dove si risiede e si dimora abitualmente.

Impignorabilità

Un altro vantaggio è sicuramente quello che la casa intestata al figlio minore non può essere pignorata in caso di cartelle esattoriali non pagate dall’acquirente. Inoltre, se  il genitore è titolare solo di un immobile, quello cioè di residenza, non divenendo titolare di una seconda casa renderà impignorabile anche la prima. Ciò perché la legge sulla riscossione stabilisce il divieto del pignoramento immobiliare qualora il contribuente moroso sia intestatario di un solo immobile di residenza, adibito a civile abitazione, non di lusso (A/1, A/8 o A/9).

E se il genitore ha già maturato debiti al momento dell’acquisto dell’immobile intestato al figlio?

Il creditore o i creditori potrebbero nei 5 anni successivi chiederne la revoca. Si tratta dell’azione revocatoria. Con essa la donazione viene dichiarata inefficace e dunque la casa può essere pignorata. Tale azione deve essere però accolta dal giudice a seguito della dimostrazione da parte del creditore o dei creditori dell’intento fraudolento del debitore.

Una recente riforma ha inoltre stabilito che se entro 1 anno dal rogito un creditore iscrive pignoramento immobiliare su tale immobile, questo può essere ugualmente aggredito anche se risulta intestato ad un altro soggetto. Ciò anche senza azione revocatoria

Procedura

La prima cosa da fare è chiedere l’autorizzazione al giudice tutelare. Solo dopo averla ottenuta si può andare dal notaio per la stipula dell’atto. In sostanza si tratta di una donazione indiretta; il rogito è quello di acquisto da parte del figlio e all’interno dell’atto verrà indicato che i soldi provengono dal conto del genitore. Così facendo non si pagano neanche le imposte sulla donazione ma solo quelle sulla vendita.

Altro aspetto da considerare in caso di presenza di più figli è quello di non violare la quota di legittima effettuando la donazione in favore i uno solo di essi. 

Rivendita dell’immobile

Se i genitori decidessero poi di rivendere il bene intestato al minore dovranno di  nuovo ricorrere al giudice tutelare per avere l’autorizzazione e ovviamente deve essere dimostrato che questa vendita viene fatta nell’interesse del minore.

Il figlio può mandare via di casa il genitore?

Questo rischio non c’è solo fino a quando il figlio è minorenne. La legge prevede infatti che i genitori siano titolari dell’usufrutto legale sui beni del figlio minore fino alla sua maggiore età o all’emancipazione. Tale usufrutto legale è destinato a garantire l’istruzione e l’educazione dei figli e a far fronte alle necessità della famiglia, considerata nel suo complesso.

Una  volta però che il figlio è diventato maggiorenne questi può fare della casa ciò che vuole  e non è tenuto a restituirla al genitore che un tempo gliela aveva regalata.

Dott.ssa Chiara Bennati

Pubblicità

Lascia un Commento