I documenti necessari e i professionisti coinvolti
Un impegno non indifferente
L’acquisto di una casa, sia che si tratti di una villetta al mare, di una casa monofamiliare o di un appartamento in condominio, rappresenta un impegno economico da affrontare con le dovute cautele.
Sicuramente il primo elemento che ci aiuta ad orientarci nell’acquistare casa è il costo dell’immobile; tuttavia trovare un appartamento al costo che reputiamo giusto non deve essere la nostra sola preoccupazione.
Tradizionalmente, i professionisti interpellati nelle fasi di acquisto sono l’agente immobiliare ed il notaio.
Entrambe queste figure rivestono un ruolo importante per la compravendita immobiliare e la sicurezza del contratto di acquisto.
L’agente immobiliare è un professionista la cui funzione principale è quella di mettere in relazione il venditore ed il compratore, percepirà la propria provvigione, solitamente pari al 2-3%, se la vendita immobiliare andrà a buon fine, alta funzione dell’agente immobiliare sarà quella di effettuare l’analisi dell’immobile per assicurarne la conformità alla legge.
L’altro professionista coinvolto nelle fasi di acquisto di una casa è il notaio, la cui funzione sarà quella di dare la pubblica fede ai documenti, ossia certificare l’avvenuta firma del compromesso o preliminare di compravendita e del rogito o definitivo, suo compito è anche quello di verificare la regolarità formale dell’immobile.
Solitamente il valore degli immobili è superiore ai 100.000 euro, per tale motivo è necessario procedere con la massima cura nella sua scelta.
Riuscire ad identificare la nostra casa ideale, magari con l’aiuto di un agente immobiliare esperto, è sicuramente un bel risultato, ma i nostri sforzi non possono terminare a questo punto.
Risulta estremamente importante, infatti poter visionare ed analizzare tutta la documentazione relativa all’immobile, fare quella che gli anglosassoni definiscono “due diligence”, ossia la dovuta diligenza nella analisi dell’immobile da acquistare.
I Documenti della compravendita
Sono molteplici i documenti e le analisi da eseguire per effettuare una compravendita sicura, ad esempio, è necessario verificare che sull’oggetto dell’acquisto non pendano ipoteche o debiti vari, verificare l’assenza di pesi o servitù contro l’immobile, nel caso si acquisti da un costruttore prestare una attenta analisi alla conformità della costruzione ed alla situazione finanziaria, soprattutto prestare attenzione a possibili fallimenti, dell’imprenditore edile, il tutto per evitare spiacevoli sorprese dopo l’acquisto o il pagamento della caparra.
Nell’acquistare casa, tra i documenti che è necessario farsi rilasciare dal venditore vi sono:
- documenti attestanti il titolo di proprietà e/o di provenienza;
- planimetria catastale dell’immobile al fine di confrontarla con lo stato attuale di esso;
- documentazione attestante la regolarità urbanistica: licenze, concessioni, anche in sanatoria, che sono state rilasciate o documenti relativi alla richiesta di condono;
- planimetria che indica gli impianti (riscaldamento, idraulico, elettrico);
- informazioni sull’impianto di riscaldamento: istruzioni d’uso della caldaia, nominativo della ditta di manutenzione e ditta esecutrice dell’impianto;
- informazioni sull’impianto elettrico: data di costruzione, libretti di garanzia delle ditte esecutrici (se sono ancora validi).
Invece, se si decide di acquistare casa sulla carta, cioè in costruzione, sarà necessario fare preliminare attenzione alla concessione edilizia ed al progetto per verificarne la conformità alle norme vigenti.
Ulteriori verifiche importanti
Altro elemento da attenzionare nell’acquistare casa è la proprietà del terreno, verificare se il suolo non sia di proprietà del costruttore il quale potrebbe avere solo il diritto di superficie come nel caso delle Cooperative.
Ricordiamo inoltre che le ditte costruttrici hanno l’obbligo di garantire agli acquirenti una polizza assicurativa contro i vizi con validità decennale e una fideiussione bancaria che assicuri il pagamento degli acconti o delle rate con validità fino alla sottoscrizione del rogito.
Una volta effettuata questa analisi si potrà procedere alla stipula del compromesso o contratto preliminare di compravendita poi seguito dal contratto definitivo o rogito.
In queste fasi un ruolo determinante sarà svolto dal notaio, il quale, è bene ricordare seppure solitamente viene scelto dal compratore è un professionista al servizio di entrambe le parti, quindi anche il venditore potrà chiedere chiarimenti e delucidazioni.
Il Notaio
Il notaio ha il compito di effettuare una serie di controlli, tra cui:
- verificare presso i registri immobiliari che la proprietà non sia gravata da pesi e vincoli;
- verificare presso il catasto che il bene sia registrato regolarmente nelle mappe catastali e che abbia una rendita catastale;
- leggere attentamente e spiegare il contenuto degli atti e altresì consigliare le parti su aspetti legali connessi all’atto stipulato.
Un accento particolare merita il fatto che il notaio non è tenuto a verificare la conformità dell’immobile alle licenze o concessioni ma soltanto accertarne il rilascio.
Inoltre solitamente, il notaio non si reca sui luoghi o non compie una analisi approfondita sull’immobile, ma compie quella che potremmo definire una “analisi formale” dello stesso.
Questa situazione comporta anche il fatto che il contratto redatto dal notaio sarà spesso “standard”, ossia conterrà i dati catastali dell’immobile, ma tacerà le eventuali caratteristiche o peculiarità di quest’ultimo, ad esempio in caso di crepe sarà buona cosa per il venditore chiederne l’inserimento sia nel preliminare che nel definitivo, anche per evitare brutte sorprese come la richiesta di danni per vizi nascosti, in generale ogni qual volta si desidera una sicurezza ulteriore nella compravendita, magari dettata dal valore dell’immobile è opportuno effettuare delle opportune specifiche, magari con l’ausilio di un professionista del settore.
Il Prezzo di Acquisto
Per quanto attiene al prezzo, solitamente il valore dell’immobile dichiarato nel rogito risulta essere inferiore al prezzo reale, questo per pagare meno tasse, tuttavia, in caso di controversie legali potrebbe risultare difficile dimostrare il prezzo realmente pagato, a meno che non si costruisca il contratto di vendita immobiliare in modo adeguato.
Sono molteplici gli aspetti da valutare quando si vuole acquistare casa, tutto ciò al fine di stipulare un atto sicuro e fare in modo che l’acquisto della nostra vita sia un acquisto sicuro, valevole e che si possa realmente dire “casa dolce casa”.
